瑕疵担保責任

​①瑕疵担保責任とは

 売買物件に隠れたる瑕疵(かし)があるとき、売主様が負担すべき責任を瑕疵担保責任といいます。瑕疵とは、欠陥や不具合のことで、その物が通常備えているべき一定の品質、性能を有していないということです。「隠れたる瑕疵」というのは、通常の注意をしても気付かない瑕疵という意味です。
すなわち、買主様が知らない、または買主様には知り得ない欠陥や不具合が、売買物件に存在する場合に、売主様が、買主様に対して負う責任が瑕疵担保責任です。したがって、売主様より告げられた瑕疵、買主様が知っている瑕疵は、「隠れたる瑕疵」にはあたらず、例えば、売主様が物件状況等報告書で買主様に雨漏りある旨を説明していた場合は、買主様が知っている瑕疵なので「隠れたる瑕疵」にはならず、売主様の瑕疵担保責任は、免責になります。

2020年4月施行により「瑕疵」が「契約不適合」に文言がかわります。

​瑕疵担保責任について、今後変わりますので十分打ち合わせを行ってください。

②売買契約書の瑕疵について

(瑕疵担保責任)
第19条 買主は、売主が標記(J)において瑕疵担保責任を負担する場合は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。
2 契約の解除をした場合においても、買主に損害がある場合には、買主は売主に対し、損害賠償請求をすることができる。
3 本条による解除又は請求は、本物件の引渡し後標記(J)の期間を経過したときはできないものとする。

弊社売買契約書内の売買契約書に記載の内容は、次のように解説します。

建物を引き渡した後、記載された期間の間に居住ないし取引目的が達しられない場合は契約の解除と損害を請求できるという内容です。​

① 瑕疵の範囲
建物については、売主様は、買主様に対し、

●雨漏り●シロアリの害●建物構造上主要な部位の木部の腐蝕

●給排水管の故障

以上の4種類の隠れたる建物の瑕疵についてのみ責任を負い、引渡完了日から契約書の期限内に請求を受けた場合、売主様は、修復する義務を負っています。
 

② 瑕疵の発見と修復請求
瑕疵を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主様に連絡して立
会う機会を設ける必要があります。それは、瑕疵の状態を売主様に確認していただ<
ためです。
買主様は、売主様が責任を負う瑕疵については、売主様の費用負担で瑕疵の修復をすることを、売主様に請求することができます。

 

なお、民法の規定により、買主様は、売主様に対し、契約を解除することに伴い実際に被った損害について賠償請求することが可能です。


③ 建物の瑕疵の修復
建物の瑕疵の場合、買主様は、売主様に対し、修復の請求以外、契約の無効、解除損害賠償の請求をすることはできません。

③宅地建物取引業者が売主の場合

 売主が宅建業者の場合は、 宅地建物取引業法の規定により、売主は、買主様に対し、売買物件の隠れたる瑕疵について、引渡完了日から2年間、瑕疵担保責任を負うことになっています。

③新築住宅の場合

売買物件が新築住宅の場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、売主は引渡しの時から10年間、瑕疵担保責任を負っています。なお、品確法の規定により、建築請負契約の請負人から売主に引渡された新築住宅であるときは、売主は、買主様に引渡す時から10年間ではなく、売主が請負人より引渡しを受けた時より10年間責任を負うことにすることができます。

③売買契約が消費者契約法に該当する場合

 売主様が事業者、 買主様が消費者の場合、消費者契約法の規定に適合する契約内容にする必要があります。 そのため、売主様が責任を負う瑕疵の範囲を限定していません。 ただし、建物の設備については、「主要設備」の修復義務を除き、免責にしています。 また、売主様が負う瑕疵担保責任の期間は、 引渡し完了日から1年間としています。